一般纳税人企业转让营改增前购入的办公楼选择差额简易计税方法计算缴纳增值税，可以扣除购入环节缴纳的契税吗？在计算缴纳土地增值税时可以扣除吗?

一、增值税

《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理 暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定，一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产， 可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除 不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第八条规定，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）第一条规定， 纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。第二条规定，纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的。增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）× 5%。

（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的。增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］*5%。

第三条规定，纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

根据上述规定，一般纳税人企业转让其营改增前购入的办公楼选择差额简易计税方法计算缴纳增值税时，不论是凭发票还是凭契税完税凭证以及法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书作为扣除凭证，均不能扣除购入环节缴纳的契税。

二、土地增值税

《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十条“关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题”明确，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条“房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题”明确，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”明确，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

根据上述规定，一般纳税人企业（非房地产企业）转让旧房能够提供旧房评估价格的，个人认为购入环节已缴纳的契税在计算土地增值税时不能扣除；不能提供旧房评估价格但能提供购房发票的，按发票所载金额作为土地增值税扣除项目进行计算时，对于购入环节缴纳的契税，能够提供契税完税凭证的，可以作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。